Zweitwohnung als Eigenbedarfsgrund

Eigenbedarfskündigungen gehören zu den häufigsten Streitpunkten im Wohnraummietrecht. Umso größer ist die Bedeutung der Frage, welche Art von Nutzungswunsch den Anforderungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt. Das LG Hamburg hat kürzlich klargestellt: Auch eine nur zeitweise Nutzung als Zweitwohnung kann einen berechtigten Eigenbedarf darstellen.

1. Zweitwohnung als Eigenbedarfsgrund

Mit seinem Urteil vom 10.06.2025 (Az. 311 S 4/25) hatte das LG Hamburg im konkreten Fall über die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung eines Vermieters zu entscheiden, der die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz, sondern nur mehrmals pro Woche nutzen wollte, um regelmäßig kulturelle Veranstaltungen (Theater, Oper) zu besuchen und familiäre Kontakte zu pflegen. Der Nutzungswunsch war nach Auffassung des Gerichts ernsthaft, nachvollziehbar und vernünftig und damit zulässig.

Das Gericht stellt in seinem Urteil auch klar, dass ihm bei der Prüfung der für den Eigenbedarf vorgetragenen Gründe nur ein eingeschränktes Prüfungsrecht zusteht. Der Nutzungswunsch darf vom Gericht nicht auf seine Angemessenheit geprüft werden, sondern nur im Hinblick auf einen Rechtsmissbrauch. Dabei erfülle auch ein Wohnbedarf, der bei einer Zweitwohnung nur zeitlich begrenzt bestehen würde, die Anforderung für eine Eigenbedarfskündigung. Auch handele es sich bei dem Wunsch, den Kontakt zur Familie zu intensivieren und am städtischen Kulturleben teilzunehmen laut dem LG Hamburg um vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Eigenbedarf. Insbesondere müssten sich Vermieter auch nicht darauf verweisen lassen, dass es auch ein Kulturangebot an ihrem Erstwohnsitz gebe. Auch sei der geltend gemachte Wohnbedarf angesichts der Größe der streitgegenständlichen Wohnung für die geplante Nutzung nicht überhöht.

2. Härtefalleinwand des Mieters

Mietern steht bei Eigenbedarfskündigungen das Recht zu, einen Härtefalleinwand zu erheben (§ 574 BGB). Der Härtefalleinwand muss vom Mieter jedoch form- und fristgerecht erhoben werden. Das heißt spätestens zwei Monate vor der Ende des Mietverhältnisses in Textform. Ein Härtefall liegt dabei vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dazu zählen eine besondere Härte wegen Erkrankung des Mieters oder weil angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Im oben genannten Fall scheiterte der Härteeinwand des Mieters, da die von ihm vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in der Vergangenheit lagen und nicht mehr aktuell waren. Gleichwohl gewährte das Gericht wegen der angespannten Wohnungsmarktlage in Hamburg eine Räumungsfrist von ca. 2 Monaten ab Urteilsverkündung.

3. Fazit

Mit dem Urteil des LG Hamburg werden die Rechte von Vermietern deutlich gestärkt: Eigenbedarf ist nicht auf existenzielle Wohnbedürfnisse beschränkt. Auch Lebensqualität, Kultur und familiäre Nähe können eine Kündigung rechtfertigen – selbst dann, wenn es „nur“ um eine Zweitwohnung geht. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass die Anforderungen an einen erfolgreichen Härteeinwand des Mieters hoch sind.

Dennoch sollten sich Vermieter darüber bewusst sein, dass die Durchsetzung eines Eigenbedarfs in der Regel zeitintensiv ist. So ist zunächst die Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten abzuwarten. Je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnissen kann die Kündigungsfrist auch bis zu 9 Monate betragen. Ebenso sollten Vermieter die Dauer eines ggf. erforderlichen Räumungsprozesses mit bedenken. Zwar sind Räumungsprozesse gemäß § 272 Abs. 4 ZPO beschleunigt durchzuführen. Dennoch kann der Prozess Zeit in Anspruch nehmen.