Stromausfall nach Anschlag: Müssen Vermieter eine Mietminderung akzeptieren?
- Jasmina Hamdi
- vor 4 Tagen
- 2 Min. Lesezeit
Wann liegt ein Mietmangel vor?
Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Dazu gehört auch die Versorgung mit Strom. Fällt die Stromversorgung aus, liegt grundsätzlich ein Mangel der Mietsache vor. Dies kann Mietminderungs-, Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche für den Mieter begründen – unabhängig davon, ob der Vermieter den Ausfall verschuldet hat.
Ausnahme: Außergewöhnliche Ereignisse und höhere Gewalt
Die Rechtsprechung erkennt jedoch Ausnahmen an. Bereits der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Vermieter nicht unbegrenzt für außergewöhnliche, unvorhersehbare Ereignisse haften, etwa bei Naturkatastrophen. Ein großflächiger, von Dritten verursachter Stromausfall kann diesen Fällen ähneln – selbst dann, wenn es sich nicht um ein Naturereignis, sondern um einen gezielten Anschlag handelt.
Die „Bolzplatz-Rechtsprechung“: Maßstab für Vermieterhaftung
Besondere Bedeutung hat in diesem Zusammenhang auch die sogenannte „Bolzplatz-Rechtsprechung“ des BGH. Danach gilt:
Eine Mietminderung kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter selbst rechtlich durchsetzbare Ansprüche gegen den Störer hätte.
Diese Rechtsprechung wurde inzwischen auch auf andere Fälle außerhalb klassischer Lärmimmissionen angewendet. Übertragen auf den Stromausfall bedeutet das:
Bestehen keine realistischen Ansprüche des Vermieters gegen die Verursacher oder Netzbetreiber,
oder sind diese Ansprüche rechtlich oder tatsächlich nicht durchsetzbar,
kann eine Mietminderung ausgeschlossen sein.
Wohnraum vs. Gewerberaum – ein entscheidender Unterschied
Für Wohnraummietverhältnisse folgt der BGH dieser vermieterfreundlichen Boltzplatz-Rechtsprechung bislang konsequent.
Anders sieht es im Gewerberaummietrecht aus: Hier hält der BGH weiterhin an der verschuldensunabhängigen Mietminderung fest. Für Vermieter gewerblicher Immobilien ist daher besondere Vorsicht geboten.
Fazit für Vermieter
Ein Stromausfall führt nicht automatisch zu einer berechtigten Mietminderung. Entscheidend sind:
Ursache des Stromausfalls
Zurechenbarkeit zum Vermieterrisiko
mögliche Ansprüche gegen Dritte
Art des Mietverhältnisses (Wohn- oder Gewerberaum)
Eine vorschnelle Akzeptanz von Mietminderungen kann erhebliche finanzielle Nachteile nach sich ziehen.
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