Untervermietung mit Gewinn: Was Vermieter nicht hinnehmen müssen
Ein Mieter vermietet seine Wohnung weiter und verlangt von seinen Untermietern mehr als das Doppelte der eigenen Miete. Darf er das? Und muss der Vermieter eine solche Untervermietung erlauben?
Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) beschäftigt. Mit seiner Entscheidung stärkt der BGH Vermieterrechte und stellt klar, dass ein Mieter seine Wohnung zwar untervermieten darf, wenn er dafür einen nachvollziehbaren Grund hat. Er darf die Untervermietung aber nicht dazu nutzen, auf Kosten des Vermieters Gewinne zu erzielen.
Für Vermieter bedeutet das: Nicht jeder gewünschten Untervermietung muss zugestimmt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine unerlaubte Untervermietung sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
1. Der Fall: Mieter verlangt für die Untervermietung mehr als das Doppelte seiner eigenen Miete
Im entschiedenen Fall war ein Mieter seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Er zahlte zunächst 460 Euro Nettokaltmiete monatlich. Wegen eines Auslandsaufenthalts hatte der Vermieter ihm zunächst erlaubt, die Wohnung vorübergehend unterzuvermieten.
Als sich der Auslandsaufenthalt verlängerte, vermietete der Mieter die Wohnung weiterhin an zwei Personen. Dafür verlangte er eine monatliche Nettokaltmiete von 962 Euro. Einschließlich der Nebenkosten sollten die Untermieter insgesamt 1.100 Euro monatlich zahlen. Der Mieter nahm damit deutlich mehr ein, als er selbst an Miete bezahlen musste.
Der Vermieter erfuhr von der weiteren Untervermietung und forderte den Mieter auf, diese zu beenden. Der Mieter weigerte sich jedoch. Er argumentierte, dass er die zusätzlichen Einnahmen benötige, um seine laufenden Kosten für die Wohnung zu decken. Daraufhin mahnte der Vermieter ihn ab und kündigte anschließend das Mietverhältnis. Der Streit landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof. Dieser bestätigte die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung.
2. Untervermietung genehmigungspflichtig
Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters an andere Personen weitervermieten. Das ergibt sich aus § 540 BGB. Allerdings gibt es für Wohnraummietverhältnisse eine wichtige Ausnahme: § 553 BGB - Danach kann ein Mieter verlangen, einen Teil seiner Wohnung untervermieten zu dürfen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Ein solches Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn:
sich die finanzielle Situation des Mieters verändert;
der Mieter aus beruflichen Gründen vorübergehend ins Ausland zieht;
der Mieter aufgrund persönlicher Veränderungen einen Teil seiner Wohnung nicht mehr selbst benötigt;
der Mieter seine monatlichen Mietkosten reduzieren möchte.
Der BGH stellt ausdrücklich klar: Bereits der Wunsch, die eigene Mietbelastung durch eine Untervermietung zu reduzieren, reicht grundsätzlich als berechtigtes Interesse aus. Der Mieter muss also nicht erst nachweisen, dass er finanziell in Schwierigkeiten steckt.
Für Vermieter bedeutet das: Ein Antrag auf Untervermietung darf nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil der Mieter seine Wohnung aus wirtschaftlichen Gründen teilweise weitervermieten möchte.
3. Wo liegt die Grenze?
Der Mieter darf keinen Gewinn mit der Untervermietung machen. Genau hier liegt der entscheidende Punkt des Urteils. Der BGH unterscheidet zwischen zwei Situationen:
Fall 1: Der Mieter möchte seine eigenen Mietkosten reduzieren.
Ein Mieter zahlt beispielsweise 1.000 Euro monatlich für seine Wohnung und vermietet ein Zimmer für 500 Euro unter. Dadurch muss er selbst nur noch 500 Euro aufbringen.
Eine solche Untervermietung kann von seinem berechtigten Interesse nach § 553 BGB gedeckt sein.
Fall 2: Der Mieter möchte mit der Untervermietung Geld verdienen.
Ein Mieter zahlt beispielsweise 1.000 Euro monatlich und verlangt von seinem Untermieter 1.500 Euro. Er erzielt dadurch einen Überschuss von 500 Euro. Eine solche Gewinnerzielung ist nach der Entscheidung des BGH nicht durch § 553 BGB geschützt. Der Bundesgerichtshof macht damit deutlich: Die gesetzliche Möglichkeit zur Untervermietung soll dem Mieter helfen, seine Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten. Sie soll ihm aber nicht ermöglichen, aus der angemieteten Wohnung ein zusätzliches Geschäftsmodell zu machen.
Ein Vermieter muss deshalb keine Untervermietung genehmigen, mit der der Mieter über seine eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinaus Gewinne erzielt.
4. Muss der Vermieter eine gewinnbringende Untervermietung gegen Beteiligung an den Einnahmen akzeptieren?
Nein.
Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, sich auf eine Beteiligung an den Untermieteinnahmen einzulassen. Der Mieter kann also nicht verlangen, die Wohnung gewinnbringend weiterzuvermieten und dem Vermieter im Gegenzug einen Teil seiner Einnahmen anzubieten. Entscheidend ist vielmehr, dass bereits das Interesse an einer solchen Gewinnerzielung keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB begründet.
5. Was können Vermieter gegen eine unerlaubte Untervermietung tun?
Wenn ein Mieter die Wohnung ohne erforderliche Zustimmung weitervermietet, verletzt er grundsätzlich seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Für Vermieter kann das erhebliche rechtliche Konsequenzen haben. Je nach Einzelfall kommen insbesondere folgende Schritte in Betracht:
1. Untervermietung überprüfen
Zunächst sollte geprüft werden, ob der Mieter überhaupt eine Erlaubnis zur Untervermietung besitzt und ob diese auch für die tatsächlich praktizierte Untervermietung gilt. Eine frühere Zustimmung bedeutet nicht automatisch, dass jede spätere Untervermietung ebenfalls erlaubt ist.
2. Informationen zur Untervermietung anfordern
Vermieter sollten sich mitteilen lassen, an wen die Wohnung untervermietet werden soll und welche Miete der Mieter von seinem Untermieter verlangt. Die Höhe der Untermiete ist nach der Entscheidung des BGH für die Beurteilung des berechtigten Interesses besonders wichtig. Sollte sich der Mieter weigern, diese Informationen preiszugeben, sollte anwaltliche Unterstützung in Anspruch genommen werden.
3. Abmahnung aussprechen
Wird die Wohnung ohne erforderliche Erlaubnis untervermietet, kann der Vermieter den Mieter wegen der Vertragsverletzung abmahnen und ihn auffordern, die unerlaubte Untervermietung zu beenden.
4. Mietverhältnis kündigen
Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, kann eine Kündigung in Betracht kommen.
Im entschiedenen Fall bestätigte der BGH die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Voraussetzung ist, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB kann außerdem eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung möglich sein. Ob eine Kündigung tatsächlich wirksam ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Daher ist es immer sinnvoll, juristisch prüfen zu lassen, ob die konkrete Untervermietungssituation zur Kündigung berechtigt.
6. Fazit: Vermieter müssen eine gewinnbringende Untervermietung nicht dulden
Mit seinem Urteil vom 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Vermietern gestärkt. Zwar darf ein Mieter seine Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen untervermieten, um seine eigenen Mietkosten zu reduzieren. Er darf die Untervermietung jedoch nicht dazu nutzen, einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen.
Für Vermieter ist insbesondere wichtig, die Höhe der vereinbarten Untermiete zu kennen. Denn nur so lässt sich beurteilen, ob der Mieter tatsächlich seine eigenen Kosten reduzieren möchte oder die Wohnung zur Gewinnerzielung weitervermietet. Werden die gesetzlichen Grenzen überschritten und erfolgt die Untervermietung ohne erforderliche Zustimmung, kann dies sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Kontaktieren Sie uns gerne für eine rechtliche Einschätzung Ihres Falls.
BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
