
Mit dem Eigentum an einer Immobilie kommen viele Pflichten und Kosten einher. Ist die Immobilie jedoch vermietet, können Sie als Vermieter viele dieser Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Die gesetzlichen Grundlagen hierfür finden sich in § 556 BGB sowie der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Folgende Punkte sind zu beachten:
1. Umlagefähige Betriebskosten
Die BetrKV definiert, welche Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören unter anderem:
• Grundsteuer
• Wasser- und Abwasserkosten
• Heizkosten und Warmwasserkosten (bei zentraler Versorgung)
• Kosten für Müllabfuhr
• Kosten der Gebäudereinigung
• Kosten für die Gartenpflege
• Kosten für den Betrieb von Aufzügen
• Kosten für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche
• Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Kosten für Hausmeisterdienste (sofern nicht Reparaturen enthalten sind)
• Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen, z. B. Antennenanlagen.
Hinweis: Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig.
2. Schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag
Die Umlage von Betriebskosten muss im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein. Dies kann pauschal durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder durch eine detaillierte Auflistung der Kostenarten erfolgen.
3. Abrechnung nach Verbrauch oder Verteilerschlüssel
• Bei verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. Heiz- und Wasserkosten) muss eine verbrauchsgenaue Abrechnung erfolgen.
• Andere Kostenarten (z. B. Grundsteuer) werden nach einem vereinbarten Verteilerschlüssel (z. B. Wohnfläche, Personenzahl) auf die Mieter umgelegt.
4. Fristen und Formalitäten
Die Abrechnung der Betriebskosten muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Andernfalls können Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
5. Nicht umlagefähige Kosten
Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung, Verwaltung oder die Verzinsung von Darlehen können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
6. Sonderregelungen bei Modernisierung
Modernisierungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend gemacht werden, jedoch nicht als Betriebskosten.