Die Praxis der Erhebung von Reservierungsgebühren durch Immobilienmakler ist seit geraumer Zeit Gegenstand intensiver rechtlicher Diskussionen. Trotz der vermeintlichen Vorteile, die diese Gebühren für Makler und potenzielle Käufer bieten sollen, gibt es erhebliche rechtliche Bedenken hinsichtlich ihrer Zulässigkeit. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Unzulässigkeit von Makler-Reservierungsgebühren aus anwaltlicher Perspektive.
Maklerrecht
Der eigentliche Maklervertrag ist in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Danach ist die Maklerprovision erst nach erfolgreicher Vermittlung oder dem Nachweis eines Kaufvertrags fällig. Vorbereitende Tätigkeiten, wie die Reservierung einer Immobilie, sind gesetzlich grundsätzlich nicht gesondert vergütungsfähig.
In der Praxis tauchen Regelungen zu Reservierungsgebühren dennoch oft in Maklerverträgen auf. Häufig wird die Reservierungsgebühr aber auch zeitlich vor- oder nachgelagert zum eigentlichen Maklervertrag durch einen "Reservierungsvertrag" vereinbart. Letzteres führt aber nicht zwangsläufig zu einer anderen rechtlichen Bewertung.
2. "Reservierungsvertrag" als AGB
Verlangt der Makler die Reservierungsgebühr mittels eines vom Maklervertrag losgelösten, aber einseitig für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Reservierungsvertrags, findet eine AGB-Prüfung nach §§ 307 ff. BGB statt. Die Reservierung einer Immobilie stellt keine eigenständige Maklerleistung dar, die eine zusätzliche Vergütung rechtfertigen würde. Vielmehr handelt es sich um eine vorbereitende Tätigkeit, die im Rahmen des Maklervertrages bereits abgedeckt ist. Die Reservierungsvereinbarung gilt deshalb als bloße Nebenabrede, so dass die insoweit getroffene „Nebenentgeltregelung” kontrollfähig ist.
3. BGH zu Reservierungsvereinbarungen
In den letzten Jahren haben verschiedene Gerichte in Deutschland die Zulässigkeit von Makler-Reservierungsgebühren geprüft. Hervorzuheben ist dabei das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.04.2023 (I ZR 113/22), das die Unzulässigkeit solcher Reservierungsgebühren bestätigte.
In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheidenden Fall ging es um einen nach Abschluss des Maklervertrages später geschlossenen "Reservierungsvertrag" über eine Reservierungsgebühr von 4.200,00 € (1 % des Kaufpreises). Die Maklerin sollte die Immobilie für 1 Monat für die Kunden reservieren. Währenddessen wollten sich die Kunden um eine Finanzierung bemühen. Die Maklerin unterstütze hierbei nicht aktiv, sondern empfahl nur eine konkrete Bank. Zudem war sie nicht exklusiv für den Verkauf beauftragt, sodass die Immobilie während des Reservierungszeitraums anderweitig hätte verkauft werden können. Die Reservierungsgebühr war mit Unterzeichnung der Vereinbarung fällig und ausnahmslos nicht erstattungsfähig. Der BGH sah die Reservierungsvereinbarung wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkunden gemäß § 307 I BGB als unzulässig an.
Das Gericht stellte fest, dass der Reservierungsvertrag unwirksam ist. Die Reservierungsgebühr war zurückzuzahlen. Grund war zum einen, dass die Maklerin nicht exklusiv beauftragt war und die Immobilie auch während des Reservierungszeitraums hätte anderweitig verkauft werden können. Zum anderen wurde die Reservierung nur für einen Zeitraum von einen Monat zugesichert. Das bot dem Kunden keinen nennenswerten Vorteil. Bei der Abwicklung gegenseitiger Verträge müssen Leistung und Gegenleistung stets in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Die bloße Reservierung in Form des Unterlassens vom Anbieten an andere Kunden ist nach Ansicht des BGH keine ins Gewicht fallende Leistung. Von einer solchen könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Zeitdauer der Reservierung so lange wäre, dass die Gefahr, das Eigenheim nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis veräußern zu können, nennenswert erhöht wäre. Des Weiteren war der Vertrag so gestaltet, dass die Reservierungsgebühr auch dann nicht zurückzuzahlen war, wenn der Kauf später aus anderen Gründen nicht zustande kommt, z.B. weil der Verkäufer es sich anders überlegt. Dieser ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlungspflicht benachteiligte den Maklerkunden unangemessen im Sinne des § 307 I BGB und war daher unzulässig.
