Rechte des Immobilienkäufers bei Mängeln vor Gefahrenübergang

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Daher ist es entscheidend, dass die erworbene Immobilie frei von jeglichen Mängeln ist. Grundsätzlich gilt: Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung der Immobilie geht gem. § 446 Abs. 1 BGB erst mit Übergabe der Kaufsache, also mit Abnahme, auf den Käufer über. Bis zur Abnahme trägt der Verkäufer die Beweislast dafür, dass die Immobilie frei von Mängeln bzw. im vertragsgerechten Zustand ist. Die Gewährleistungsrechte des §§ 437 ff. BGB (Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt) stehen dem Käufer allerdings erst nach Abnahme zu. Welche Rechte hat man aber, wenn bereits vor der offiziellen Abnahme Mängel auftreten bzw. entdeckt werden? Im Folgenden werden die rechtlichen Möglichkeiten dargestellt. Vorab kann gesagt werden, dass die Käuferrecht entscheidend davon abhängen, ob der Mangel behebbar oder unbehebbar ist und ob er erheblich oder unerheblich ist.

1.      Behebbare Mängel

Ist ein Mangel behebbar, hat der Käufer zunächst das Recht, die Annahme der Immobilie zu verweigern. Dies gilt selbst dann, wenn der Mangel nur unerheblich ist, da der Verkäufer bis zum Gefahrenübergang die Verantwortung für die mangelfreie bzw. vertragsgerechte Lieferung trägt. Der Käufer kommt also gerade nicht in Annahmeverzug, wenn er die Abnahme verweigert. Ihm stehen somit folgende Ansprüche zu:

• Abnahmeverweigerung

• Mangelbeseitigungsanspruch: Der Käufer kann verlangen, dass der Verkäufer die Immobilie in den Zustand versetzt, wie er vertraglich vereinbart ist

• Recht auf Einbehalt des Kaufpreises: Der Käufer kann die Zahlung des Kaufpreises nach § 320 Abs. 1 BGB in voller Höhe verweigern, nicht nur teilweise.

• Ggf. Schadensersatzanspruch: Beseitigt der Verkäufer den Mangel trotz Aufforderung nicht, begeht er eine Pflichtverletzung. In dem Fall kann der Käufer Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 2 BGB i.V.m. § 286 Abs. 1 BGB geltend machen (z.B. Mangelbeseitigungskosten, Mietkosten, etc.)

  
  

Handelt es sich um einen erheblichen Mangel, so stehen dem Käufer zusätzlich folgende Rechte zu:

• Rücktritt 

• Schadensersatz 

2.      Unbehebbare Mängel

Liegt hingegen ein nicht behebbarer Mangel vor, kann keine Mangelbeseitigung verlangt werden, da ein Fall der Unmöglichkeit vorliegt (§ 275 BGB). Der Käufer darf damit die Abnahme nicht verweigern, da dies nur dazu dient, den Verkäufer zur vollständigen Erfüllung anzuhalten. Dies ist bei unbehebbaren Mängeln aber nicht möglich.

Ist der nicht behebbare Mangel erheblich, hat der Käufer folgende Rechte:

• Rücktritt: Der Käufer kann ohne Fristsetzung für die Erfüllung vom Vertrag zurücktreten (§ 326 Abs. 5 BGB i.V.m. § 323 Abs. 5 S. 2 BGB)

• Kaufpreisminderung (§ 326 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 441 Abs. 3 BGB)

• Sollte der Verkäufer ein Surrogat wegen des Mangels erhalten haben, , wie z.B. eine Versicherungsleistung bei Leitungswasserschäden, hat er dies an den Käufer herauszugeben (§ 285 BGB)

• Die Zahlung des Kaufpreises kann in Höhe des voraussichtlichen Minderungsbetrages nach § 320 Abs. 1 BGB verweigert werden. Das Gleiche gilt bis zur Herausgabe auch für das Surrogat 

• Weiterhin steht dem Käufer ein Anspruch auf Schadensersatz aufgrund anfänglicher bzw. nachträglicher Unmöglichkeit aus § 311a Abs. 2 BGB bzw. aus § 283 BGB zu.

  
  

Sollte der unbehebbare Mangel dagegen nur unerheblich sein, hat der Käufer nur das Recht auf:

• Angemessene Kaufpreisminderung (§ 326 Abs. 5 BGB i.V.m. § 323 Abs. 5 S. BGB und § 441 Abs. 3 BGB)

  
  

Hingegen kann der Käufer weder vom Vertrag zurücktreten noch Schadensersatz statt der Leistung verlangen, § 281 Abs. 1 S. 3 BGB und § 323 Abs. 5 S. 2 BGB. Insbesondere bleibt der Käufer zur Zahlung des restlichen Betrages verpflichtet und die Kaufpreiszahlung darf nicht nach § 320 Abs. 2 BGB verweigert werden.

Fazit

Die Rechte des Käufers bei Mängeln vor der eigentlichen Abnahme der Immobilie kommen den üblichen Gewährleistungsrechten also grundsätzlich sehr nahe. Der Käufer ist auch bei Mängeln vor Abnahme nicht schutzlos gestellt. Er ist also nicht gezwungen, die Abnahme trotz Mängel zu erklären, um Gewährleistungsrechte geltend machen zu können. Ganz im Gegenteil: Erklärt der Käufer die vorbehaltlose Abnahme, obwohl er den Mangel erkennt, so verliert er diesbezüglich jegliche Ansprüche (§ 640 Abs. 3 BGB). Alternativ kann man die Abnahme unter dem Vorbehalt der Beseitigung des Mangels erklären. Dies ist in einem Abnahmeprotokoll zu dokumentieren.