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BGH zu den Aufklärungspflichten der Immobilienverkäufer

Der BGH beleuchtet in seinem Urteil vom 15.09.2023 (V ZR 77/22) den Umfang der Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern. Dabei stellt er klar, dass bei offenbarungspflichtigen Umständen, das kurzfristige Einstellen von Dokumenten in den Datenraum ohne weiteren Hinweis keine Aufklärung darstellt.


I. Sachverhalt


In dem Fall ging es um den Verkauf mehrerer Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gewerbe- und Wohnkomplexes. Der Verkäufer gewährte dem Käufer Zugriff auf einen virtuellen Datenraum mit Informationen zu der Immobilie. Wenige Tage vor Abschluss des Kaufvertrages stellte der Verkäufer eine Sammlung von WEG-Beschlüssen in den Datenraum. Aus einem dieser Beschlüsse ging hervor, dass umfangreiche bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum im Umfang von bis zu 50 Mio. € bereits beschlossen waren. Von der Instandhaltungsrücklage waren diese Kosten nicht gedeckt. Im Kaufvertrag versicherte der Verkäufer dagegen, dass nach seiner Kenntnis keine außergewöhnlichen, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckten Sanierungsmaßnahmen bevorstünden.  Der Käufer erklärte später die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB). 


II. BGH Entscheidung


Der BGH ließ die Frage der arglistigen Täuschung offen, sprach dem Käufer aber einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB zu. Der Verkäufer verletzte seine vorvertragliche Aufklärungspflicht. Nach Auffassung des BGH handelt sich bei den geplanten baulichen Maßnahmen im Umfang von 50 Mio. € um einen offenbarungspflichtigen Umstand, über den der Verkäufer ungefragt hätte aufklären müssen. Es reichte hier nicht aus, dass sich diese Information aus dem Datenraum ergab. Zwar gilt grundsätzlich, dass bei Durchführung einer Due Diligence durch den Käufer, der Verkäufer seine Aufklärungspflicht bzgl. offenbarungspflichtiger Umstände durch  Einstellen einschlägiger Unterlagen und Informationen in den Datenraum erfüllt. Dies aber nur soweit er die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer auch Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand durch Einsichtnahme in den Datenraum erlangen wird.  Diese Erwartung konnte der Verkäufer hier nicht haben, da der entsprechende Beschluss über die geplanten umfangreichen Baumaßnahmen erst kurz vor Kaufabschluss in den Datenraum eingestellt wurde.  

Das BGH-Urteil zum nachlesen finden Sie hier.


III. Praxistipp


Das BGH-Urteil verdeutlicht, dass auch bei durchgeführter Due Diligence des Käufers und im Datenraum vorhandenen Unterlagen zu offenbarungspflichtigen Umständen, eine Pflichtverletzung und folglich eine Haftung des Verkäufers bestehen kann. In der Praxis sollten Immobilienverkäufer daher stets auf Folgendes achten: 

  • Klärung, ob und von wem Käufer Due Diligence durchführen lässt

  • Frühzeitige Strukturierung und Organisation des Datenraums 

  • Klare Formulierungen diesbezüglicher (Haftungs-)Vereinbarungen im Kaufvertrag 


Gerne helfen wir Ihnen bei der Durchführung der Due Diligence sowie der Erstellung des Grundstückskaufvertrages.


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