BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung: Sanierung und Verkauf als zulässiger Eigenbedarf

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs sorgt für Aufsehen unter Vermietern und Mietern gleichermaßen: Der BGH hat entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann zulässig sein kann, wenn der Vermieter seine eigene Wohnung sanieren und anschließend verkaufen möchte und deswegen die Wohnung seines Mieters beziehen will.

Für viele Eigentümer ist das eine wichtige Nachricht – denn bislang galt dieser Kündigungsgrund als rechtlich unsicher. Auch der Mieter hatte in dem BGH-Prozess behauptet, dass der Vermieter den Grund des Eigenbedarfs selbst erzeugt hat. Ohne Erfolg! Für den BGH handelt es sich um eine zulässige Eigenbedarfskündigung!

1. Der Fall im Überblick

Ein Vermieter hatte seinem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt, weil er seine eigene Immobilie sanieren und im Anschluss verkaufen wollte. Die Wohnung des Mieters und die Eigentumswohnung des Vermieters, die saniert und verkauft werden sollte, befanden sich im selben Gebäude. Die beiden Wohnungen waren etwa gleich groß.

Der Mieter hielt diesen Kündigungsgrund für vorgeschoben und weigerte sich auszuziehen. Er berief sich dabei auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wonach ein Vermieter seine Eigenbedarfskündigung nicht damit begründen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will oder eine höhere Miete erzielen will.

Der Vermieter klagte auf Räumung. Der Fall landete schließlich vor dem BGH. Der Bundesgerichtshof stellte daraufhin klar:

Auch eine beabsichtigte Sanierung und anschließende Veräußerung der vom Vermieter bewohnten Wohnung kann ein berechtigter Eigenbedarf sein, wenn der Vermieter dabei ein ernsthaftes, nachvollziehbares Eigeninteresse an dem Bedarf der vom Mieter bewohnten Wohnung verfolgt.

Damit hat der Vermieter den Prozess erfolgreich gewonnen (BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23).

2. Was bedeutet das Urteil für Vermieter?

Dieses Urteil bricht mit einem verbreiteten Mythos:

Viele gehen davon aus, dass Eigenbedarfskündigungen vor Gericht selten Erfolg haben. Der BGH zeigt jedoch erneut, dass bei sorgfältiger Begründung und rechtssicherer Vorbereitung durchaus gute Erfolgsaussichten bestehen.

Wichtig ist, dass der Eigenbedarf konkret, nachvollziehbar und dokumentierbar dargelegt wird. Der bloße Wunsch, „eine bessere Verwertungsmöglichkeit“ zu schaffen, reicht hingegen nicht aus.

3. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

Eine Eigenbedarfskündigung kann ausgesprochen werden, wenn der Vermieter die Immobilie benötigt für:

• sich selbst,

• nahe Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern, Geschwister),

• oder Angehörige seines Haushalts.

Neu am aktuellen BGH-Urteil ist: Auch eine Verbindung von Eigenbedarf mit wirtschaftlichen Interessen (z. B. Sanierung und anschließender Verkauf) kann gerechtfertigt sein – sofern ein echter Eigenbedarf besteht.

4. Praxis-Tipp für Vermieter

Wer eine Eigenbedarfskündigung plant, sollte:

1. den Eigenbedarf genau formulieren,

2. die persönlichen oder familiären Gründe dokumentieren,

3. rechtzeitig handeln, um spätere Fristversäumnisse zu vermeiden,

4. und professionellen juristischen Rat einholen, bevor das Kündigungsschreiben versendet wird.

Ein Anwalt kann prüfen, ob Ihr Kündigungsgrund rechtlich tragfähig ist und wie Sie unnötige Prozessrisiken vermeiden.